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某房地产开发公司向某农村商业银行借款，并以其51套房屋（包含案涉房屋）作抵押。因该房地产开发公司未依约偿还本息，某农村商业银行诉至法院。法院判决某房地产开发公司偿还本金2000万元及利息；某农村商业银行对某房地产开发公司设定抵押的房地产折价、拍卖、变卖所得价款优先受偿等。执行法院依某农村商业银行申请查封案涉房屋后，韩某提出执行异议，执行法院于2024年3月裁定中止对案涉房屋的执行，某农村商业银行不服，于2024年4月提起申请执行人执行异议之诉。
法院审理认为，本案的争议焦点为韩某对案涉房屋是否享有足以排除执行的民事权益，需判断韩某是否为商品房消费者。《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》（以下简称《批复》）第二条第一款规定：“商品房消费者以居住为目的购买房屋并已支付全部价款，主张其房屋交付请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。”从上述规定看，相较于《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，《批复》对商品房消费者的权益保护进一步完善，不再从已购房屋数量、地域范围等因素判定消费者购房人，而是主要强调“以居住为目的”这一要件，对于符合刚性住房需求的情形，应依法予以保护。
虽然进城务工人员可能在农村保留住房，但因工作生活重心转移至城市，农村住房已无法满足其现实居住需求。人民法院判断购房人是否属于消费者购房人时，应着重审查购房人家庭基本情况，房屋对购房人是否用于居住生活。这种认定方式契合《中华人民共和国民法典》（以下简称《民法典》）第二十五条确立的“经常居所”法律概念，既尊重宅基地制度特殊性，又保障购房人居住生活、就业发展需要，为城乡融合发展提供司法解决方案。涉及因工作、生活所需购买房屋的执行异议之诉案件审理中，要衡量的是案外人与申请执行人之间谁的权益价值更需要优先保护，因城市住房对于进城务工人员而言属于“必需住房”，包括教育、医疗的需要，可以排除金钱债权的强制执行。
