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本人大兴区地铁黄村西大街有一套两居69平，2020年12月买的，全部成本280万，现在大概220万。小区是97-99年建成，小区年代较久，都是6-7板楼。当时为了积分落户拿到职住的分买的 目前关注了大兴区和义庄的一些二手楼盘。1.顺驰领海小区，这个小区有个近4万平的湖，是北京住宅小区最大的湖。小区环境可以，楼建成05-12年。有的楼外立面看着破旧，小区也是大兴区关注度比较高的小区，单价4.6万。考虑三居138平大概650万，以及四居185平880万。2.华润公园九里 三居158平940万（12-13层小高层） 3.绿地新里西斯莱公馆 三居135平670万 4.亦庄北京城建海梓府 小三居103平690万。
目前北京名下只有一套，曾有过贷款记录，已还清。预算是800万，目前正在观望阶段，明年年初可以调用400万现金，还款能力没问题。打算明年年底或后年年初入手。问题1.需不需要把大兴小两居卖掉？这个持有意义不大，主要为了积分落户。如果卖掉，可以够一够华润公园九里的。需要保证积分落户职住积分的衔接，不影响加分。2.这几个小区未来在满足自住兼顾保值的情况下，这几个小区的优先顺序？或者推荐大兴及亦庄哪几个小区？
A:回答:1、既然已经有条件黄村的老破小要趁势尽快变现换仓，黄村是大兴最早的城区，整个区域大部分全是老旧小区，而大兴是一个快速发展的区，未来的新盘和福利性住房会把老盘慢慢全部淘汰，老破小值不值钱取决于周围是什么，像城内再旧的盘一样有价值，而相反大力发展的区域新区越金贵，老城区老小区就越破败，老小区只有城内的核心地段才有价值。 2、参阅星球精华栏会员文章84#大兴跑赢大盘选筹导图，从方位上亦庄是要比西红门更具备投资属性的，海梓府包括金域东郡这两个盘的小三居也是很不错的产品线，亦庄的购买群体大部分来自于本地， 而西红门准确说是靠城内外溢过来的，这两个板块没有可比性，亦庄自带高端产业，
只能说西红门属于大兴西线比较有价值的板块，如果布局这个方向最好把总价和面积往下压，600左右是最好的选择，外溢板块总价过高面积过大流动性都会减弱， 西斯莱公馆和顺驰领海总价最低的小三居是最好的选择，华润公园940这套和顺驰领海880这套总价太高了，不是说这两个产品不好，而是从投资的角度属于资源错配了，这个价格买亦庄还能将楼盘资源再提高，金茂悦的小三居挂牌价才800出头，这么比华润800以上就不值了嘛，选筹的方向建议您参阅星球精华栏会员文章05#选筹/北京购房安全边界图，祝顺利！
Q:提问:京总好，一直在关注学习很受益。这次想咨询一个自住购房，需求是通勤方便的品质小区（5年内无学区需求），通勤需求在东城、海淀，房屋总价预算在1200-1300w左右。目前主要在看亚运村小营、望京西、望京附近二手房。望京的融科橄榄城、国风上观均有面积不错合适的160平大三居，但唯一顾虑是我日常活动范围偏海淀、东城，交通方面不尽如人意；亚运村附近肯定是交通方面最理想，紫薇天悦房型较差，是否可以考虑荣尊堡、保利金泉，望京西的湖光一号100平小三居价格合适楼龄新，主要问题是客厅窗小，采光不好； 请您以自住保值的角度指点一下可以关注的小区，谢谢您
A:回答:您好，按照1200-1300的预算，可以确定的是在朝阳比如奥森或者望京区域选筹，和海淀以及东城相比楼盘的品质是最高的，会提高居住的舒适性，你提到的融科橄榄城是一个很好的项目，湖光壹号除了密度大楼盘小没有其他缺点，保值性尚可。如果望京的距离不合适往西移的线左右的南北三居，挂牌价略超你预算，包括倚林佳园140的三居，融御嘉园150的三居，京师和融御这两个户型的报价刚刚过1300出头，但自身的稀缺性要比荣尊堡及保利金泉强很多，
Q:提问:京总您好！向您提问：目前因需将户口迁出需购房一套（首套房），因本人未确定后续职业发展是否在北京，所以希望占用资金尽量小或者流动保值性强。目前计划：（1）远郊（如密云、大兴）100w左右占坑房先把户口落下，但担心以后不好出手。（2）城区老破小，比如300-500万，但担心后续老破小继续下跌。（3）城区次新，预选可以加到1000万，但后续仅用来出租，资产收益率低（如能实现保值也可以接受）。 想请教老师推荐哪个方案，谢谢！
A:回答：您好，有条件建议将总价提到最高，暂且不谈将来是否在这个城市发展，北京好位置具备稀缺性的品质商品房未来还有很大的增长空间，即便是在熊市也不存在流动风险，也就是未来如果不在这个城市发展，可以变为自己的核心资产租出去，一是解决部分现金流二是吃这个城市经济持续增长的人口红利，也就是房价的上涨。至于租金收益率的问题，按照投资的逻辑，租金收益和房价上涨收益是两个市场，后者长期的收益远大于前者，投资北京从原则上来说是不能看租金收益的， 只有当房价停止上涨，
这个时候才考虑租金收益率，但北京的房价距离到顶还有很长的路要走，应该要注重成长性及将来的上限，1000的预算只要不贪太大的面积，在城区可以拿到很好的次新盘。这种策略要比在远郊买个最低总价的小房子和城区买个老破小更稳健也更保值，远郊的小房子虽然占用资金最少，但保值性及流动性都存在很大风险，城区老破小选筹到位保值流动尚可，但成长性比较差，这种资产只适合中短期过渡，不适合长持，建议你参考星球精华栏文章04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘，祝顺利！
Q:提问:您好，一直关注您对房产的观点，努力学习中，我们的问题比较多，我长期工作朝阳北苑，先生目前西二旗（都是私企）暂时稳定，目前都是15-20年收入。通过租房跨区上学目前定了北苑这边的小学，9月入学。2014年燕郊嘉都买套房子，已经还完贷款，现在出租1400/月，双包，没剩下啥钱。9月上学，顺义房子两套安置房都出租能租6000左右。手里没什么闲钱，能用到能借到三五十万。只能卖房买房。主要还是顺义的房子没有房本（也有人能帮卖，签协议卖，房本下来再写买家名字）旁边仁和三兄弟，3万多一平米，
我们的现在没有房本50平118万左右。50平一居室（2楼）100平三居两卫，南北通透（15层顶楼） 问题一，基础这种情况;我们什么时候应该卖了顺义的安置房，是50平，和100全部卖了去置换，还是卖其中一个（我们心底打算留一个） 问题二，燕郊目前中介能看到成交，价格八九十万，90多顶天了。纯南两居，虽然我们买的早，已经无贷款，心里也比较烦躁这套房。我们需要顺义的一套➕燕郊才能有首付，这两个卖的顺序应该怎么卖。
如果顺义的没本不建议卖的话，燕郊我卖了也没有投资项目，理财怕亏。顺义拿到房本和不拿房本卖怎么选 问题三，目前因为保险基数和公积金问题，去年咨询中介，没有太多的公积金贷款可以使用。男方也是私企。但是看了您的文章，对贷款的恐惧减少了一点。 如果公积金贷款还是提高不了，我们要不要卖三套房，多首付，还是商贷也是可以的，我大概也懂，需要买保值性流通好的的一些房产。问题四，去年去看房，对自己的钱很清楚，只看了紫授园的房子，有点接受不了塔楼。但是压力小点 目前北苑我喜欢的板楼南北通透只有了解了青年城和天怡家园。新北苑户型好，位置好，就是价格太高了。
A:回答:您好，1、三套全部出掉效率高于卖1套或2套，燕郊暂按90万计算，顺义卖小的，加上可借的50左右，首付大概在250左右，顺义卖大的，按照2万4算，首付是380左右，全部出掉首付已经接近500，即便是不算可借金额也有450左右，这个价格配合杠杆更易操作，顺义安置房居住属性大于金融属性，这两套从价值层面是要全部脱手的，顺义大部分区域的房价走势都很慢，暴涨的概率很小，没有房本不是体现价格的主要因素，正常的安置房即便是有房本可以正常交易也会比商品房低，每个区域的均价不一样，以5万左右的水平低8000-10000属于正常的，对标旁边的商品房， 加上没有房本因素，
如果价格可以到2万4是可以的，这样您就没必要留到房本下来再出， 旁边的商品房是有溢价的，新房卖3万多流通到二手市场上不一定能卖到这个价，反而新房有溢价更易拔高区域价低的二手，等到新房将来可以二手交易时如果价跌同样会影响二手的价格，从价值层面、效率及时间线、价格不存在动的情况下不存在先后顺序的问题，可以根据自己的实际情况出手，比如都集中在一个时间点，这样就可以买新了，因为这两个地方不是特别容易流通，先卖再买会稳妥一些。
3、可以公积金+商贷，公积金利率低能用就用，如果额度不够或不能使用再考虑商贷，贷款额度根据可承受的月供金额来定即可，只要选筹的方向正确，能保证将来5-8年的月供就很安全。 4、关于选筹的方向，你们此次置换的动作其实挺大了，所以建议要以金融属性为主，居住属性放到后面，北苑和新北苑的成长速度都比较慢，抹平负债的效率会很低，反之您爱人所在的西二旗是一个很好的区域，包括回龙观都可，学校也不错，但这可能离您上班的距离就远了，所以这个需要你们做平衡。5、先将现有的资产升级为优，将来有条件再布局第二套，现仓不优不适合再多仓，建议您参考星球精华栏会员文章04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘;祝顺利！
朗琴园的南向3居室1800左右（自住改善，距离孩子上学近），中信城锦园西南2居1800左右（自住满足性差，二孩家庭， 至少要三个房间。属于牺牲自住需求看未来投资潜力）， 东南的2居室1800左右，一瓶的临街南北3居室2000左右（比较好的兼顾了自住和孩子上学距离，但是感觉升值潜力没有中信城好），想咨询下这几个楼盘应该如何选择？中信的锦园，沁园，禧园这3个楼盘有啥区别吗？在西城区选筹码方面，我看您标注了不同颜色，请给出专业的建议，谢谢。
A:回答:您好，您描述的这些楼盘从价值层面都是很好的，板块上陶然亭优于广外，楼盘优先级为沁园-禧园-锦园-一瓶-中海紫御公馆，锦园主要是以小户型为主，沁园和禧园小加大，这几个园本身都是一样的资源，改善盘除了需要地段资源和楼盘资源以外，还要看户型资源，沁园的户型资源要优于禧园和锦园，但是呢1800在这三个园拿不到主流户型，三居户型禧园是最优的，最低的总价要3000左右，如果重投资买两居就没必要在这三个园上选了，可以移到金融街西城晶华，95户型报价大概在1600左右，108户型在1900左右，金融街属于西城的核心，
综合资源比陶然亭更优， 所以如果在陶然亭买的话建议还是要兼顾到居住属性， 一瓶的南北三居是很好的资源，能兼顾自住又距离孩子学校近可以优先选择，这个项目和中信比可能品质上略劣，但并不是说价值也低于中信，同一地段共享的是一样的资源，楼盘资源没有明显的差异化基本可以实现同步，而一瓶的价格是很有优势的，这种核心位置价格低就意味着空间大。中海紫御公馆和朗琴园可以放到最后面，前面的2种策略没有合适的再考虑，关于产品上的选筹方向建议您参阅星球精华栏会员文章01#北京楼市的十年主流预判，祝顺利！
